J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。お陰様で昨日の契約は無事終了。本日は別件の決済です。ありがたいイベントが続きますが、次の収益への案件が不足しているので不安でいっぱいです。喜んでいられない状況は不動産業なら仕方ないのでしょうか？
公益財団法人東日本不動産流通機構が発表した8月の中古マンション・住宅販売月次リポートでは、中古マンションの販売件数が2369件、ほぼ横ばいながら3か月連続での上昇。㎡単価は74.08万円/㎡、前年比＋10.1％の上昇40か月連続の上昇。多大在庫件数は前年比＋19.9％増。19か月連続で前年を上回ったが、前月比では－0.6％となりました。
東京都区部の成約㎡単価は5.4％上昇して106.07万円/㎡となり坪300万円越えが定着してきました。半面中古住宅は成約件数は4.6％20か月連続で前年同月を下回りました。在庫件数も前年比＋36.7％の大幅増加、12か月連続で前年同月を上回りました。
中古マンションと中古戸建ての販売状況の差は何なのでしょうか？私なりの仮定ではリフォームの浸透があると思っています。不動産価格はここ5年程度上昇しています。土地の価格の上昇が多く起因していますが、途中からマンションと戸建の販売の伸び率の差が浮き彫りになってきました。8月の統計を見ても中古マンションの平均築年数は24.19年、中古戸建ては22.62年です。築年がほぼ変わらないのに価格の開きが出ているのは勿論法定耐用年数が木造22年、コンクリート47年と開きがある事は理解したうえで、資産価値というより
顧客は住み心地を優先すると思います。ここ10年のマンション買取再販の拡大（所謂リノベーションマンション）は中古マンション市場の売り上げに大きく寄与しています。販売をしていても顧客ニーズは古い中古を自身でリノベーションするのではなくリノベーションされたものを購入に偏ります。よって指標の価格もリノベーションされたものの価格が採用されているので高くなります。20年を超えた中古住宅はほぼ解体して新築されます。業者買いがかなり含まれているので価格が抑えられていると考えます。RCの住宅と比較して戸建のリフォームは雨漏りや配管工事のリスクがあり施工販売してからの保障の問題が残りリフォーム業者が積極的に参入していません。エフステージのように今年に入って参入するケースもありますが、まだまだ木造戸建は新築という意識が固まっているように感じます。
保健や保証の部分がクリアになれば価格差からも中古住宅は魅力があると考えます。
人と違った間取りで暮らし方を探すのはマンションより戸建の方が自由度が高いので考えてみてはいかがでしょうか？
2023年9月14日
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