J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は雨。今日は１日雨の予報です。今日はスポーツの日、1964年の東京オリンピック開催日10月10日が体育の日として制定されたの国民の休日が3連休法によって10月第2月曜日に移行されました。10月10日は晴れの得意日でオリンピックの開会式に設定されたらしいです。明日は夜のうちに雨が上がり晴れの予報。得意日はまだ続くようです。修繕積立金の上げが場を抑制する方針を国交省が目安を設けます。計画的な徴収を促すためで現在3割超が資金不足に陥っている長期修繕計画を見直すよう促すといいます。最近の物件は特に価格が高い為、ランニングコストである修繕積立金を安価に抑える事で購入者の購買欲を引き寄せる事があります。しかし調べでは、修繕積立金の段階的な上昇によって当初より10倍になるケースもあるといいます。（極端な例でしょうが）政府は22年4月修繕計画や積立金の状況を自治体が確認できる仕組みを設けました。認定を受けた築20年以上の建物は、居住者の固定資産税が軽くなります。マンションの長期的な管理運営については築古の物件が増え続ける事を考えると、早急な対策が待たれます。
スイス金融大手のUBSが9月に発表した世界主要25都市を対象とした2023年「不動産バブル指標」ではチューリッヒについで東京がバブルリスクが高い都市とされました。22年は9位でした。22年上位にランクされたトロントやフランクフルトは利上げの効果で住宅価格が急速に落ち込み評価が「バブル」から「過大評価」へ引き下げられました。利上げのカードが中々切れない政府日銀の事情を背景に5年ほど急ピッチで上昇を続けている東京の不動産価格はどうなるのでしょうか？中国を筆頭にアジアの地政学リスクの受け皿としてこれからも伸びていくのか。それとも来年春にも行われるといわれる引き締め（最初はマイナス金利の改定で影響は軽微でしょうが）がどのように市場に影響するのか注目です。記事ではREITの指標が不動産の上昇を織り込んでいないとありましたが、REITは基本収入が殆ど賃料となります。現在の不動産市況は賃料が上がらず利回りが低下しています。これも日銀の政策金利対比利回りが高いのが影響しています。国内の需要は地区によって異なるものの一次取得者の購入できる金額を超えているように感じます。転売しながら次の不動産を購入する2時取得者以上が多いように感じます。
市場は生き物ですから明日はどうなるか分かりません。「まだはもうなり、もうはまだなり」という相場格言もあります。しかしながら多くの部分を政府日銀の金利政策に依存している事が確認できる今日の報道ですのでこれからも注視していきたいと思います。
2023年10月9日
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