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土地に顔がある。用途地域の話。

J&H HOME(株)小野弘志です。東日本橋は雨。今日で雨も終わりそうです。明日は晴れの予報です。止まない雨はない。夜が明ける前が一番暗いなど辛い時気持ちを上げる先人の

言葉響きます。昨日はお客様の内覧で車を走らせました。日本橋から隅田川沿いを通って葛飾へ。桜の名所である日本橋高島屋から八重洲への道や隅田公園の桜。満開で車中からでしたがお花見が出来ました。

今日は用途境のお話をしたいと思います。不動産には用途地域というものがあります。

都市計画に基づいて土地に建てられる建物の広さ(建蔽率)建てられる建物の大きさ(容積率)が決まっています。またお店や工場が作れるエリアも用途地域によって決められます。

自分の土地なのに建てられる建物の大きさが異なるのは不思議に感じるかもしれませんが、

計画的な街づくりを整えるために大事な施策です。住宅地の真ん中にいきなり大型商業施設が出来たり大型の工場が作れないように住環境を守るためにも使われています。

しかし時代とともに暮らし方は変わってきます。準工業地域は東京の東側の地域でよく制定されている用途地域ですが昭和の高度経済成長期は中小規模の工場が立ち並ぶ街並みだったため制定された時期には適していたと思いますが60年以上経ち産業構造に変化があり工場の多くは閉鎖され準工業とは名ばかりのマンションが立ち並ぶ風景になっている地域が多く存在します。

用途地域が形骸化しているとも言えますが街づくりは長期的視点に立って立てられているので駅前と住宅地の用途は分けて考える必要があります。

そんな状況下で一見住宅地なのに土地のチラシを見ると土地に線が引いてあって1/3は住居地域・残りが商業地域という土地が出てきます。これがいわゆる用途境になります。

具体的には商業地は建蔽率80%容積率300%(一例です)住居地域は建蔽率60%容積率150%などと記されています。この土地は住居専用地域よりも同じ土地であるにも拘わらず土地一杯に建物を建てられるエリアが2/3あることになります。また容積率から隣の家が2階でも3階建てられるケースが出てきます。見ただけではわからないのが不動産の難しいところです。経済の原理が働くので大きく建物を建てられる地域の土地の値段は一般的には高額になりますが、計算してみるとそうでもないケースもあります。購入する土地がご自分のニーズに十分あっているか用途地域から考えてみるのもいいかもしれません。そんな時は我々不動産エージェントの出番ですね。是非ご相談ください。

2023年3月26日



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