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大事だけれど難しい所有権の担保について。

J&H HOME(株)小野弘志です。東日本橋は晴れ。今日は30℃位まで上がるそうです。

気温差は体力を奪いますから外回りの方は水分補給など欠かさず頑張って下さい。

昨日は渋谷のお土地で打ち合わせがあり、その後池袋の土地を見に行きました。昨日は25℃位だったにも拘らず結構疲れました。今日営業される方はさらに大変ですね。

土地の境界は標識で識別されるのですが、もとになるのは土地家屋調査士の方が作る測量図です。ある定点からの距離をもとにしているので、つまりその土地の点だけで測量するのではなく別の基準になる定点からの距離が基本になっているので一度測量するとその点は標識がなくなっても復元できます。その点を4点合わせると当該地の地籍が復元できることになります。境界の確定には土地家屋調査士が当該地の所有者と隣地の所有者の合意を確認し登録することで確定します。地道な作業ですが、この境界が土地取引の問題を作り出す材料にもなり得ます。一例では所有者が代変わりすると次の所有者の認識が異なる場合があります。一度確定した境界も所有者が変わると次の取引の際は再度合意する必要があります。政府の中古物件、空き家物件の流通の改善の政策にはこのような市場環境が加味されているかが気になります。前面道路によっては購入した方が新しく家を建てる際私道だった際は道路に面する所有者全員の通行掘削の同意が必要になるなど仮に隣同士の土地であっても条件が変われば価値が変わってしまいます。

法律や商慣習の設定が居住者、所有者より後に設定される事が多いため問題が生じていると感じています。不動産が一物一価と言われる所以ですが、取引を不透明にしている元凶でもあります。一般の方が42条2項道路だの言われても何のことかは通常分かりません。目に映る道路は1項道路でも変わりはありませんから。用途地域についてもその線は見えません。

街は生き物のように環境を変えていきます。用途地域が設定当初の目的からずれている場合も多く感じます。不動産は数十年の街づくりとも深く関連しますから取引が難しくなるのは

仕方ないかもしれませんね。不動産業者はその説明義務をきちんと果たす必要があると感じた日でした。

2023年5月17日


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