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決済に向けてそして中古物件の活性化について。

J&H HOME(株)小野弘志です。東日本橋は晴れ。今日は7月の気温になるそうです。

それでも朝晩は涼しく過ごしやすいですね。湿度が低いことが影響しているのでしょうか?

今日は決済で金沢から業者の方が弊社へお越しになります。すでに新幹線に乗車されている時間(現在朝8:00)でしょうから気を付けてお越しいただきたく思います。今日は折角来てくださった売主様をお食事にお誘いするつもりですが、どこにお連れすればいいのか思案中です。1年に1回は東京に来られるという事ですがこの1年でも渋谷や八重洲など多くのビルが開業して東京はどんどん変わっています。変化が速いのでそんな新しい東京を見て頂くのもいいかもしれませんね。そんな事に思いを馳せるのも楽しいです。

報道では国土交通省は中古住宅の市場活性化に乗り出すと言います。住宅の担保価値に立地の良さや省エネ回収などを反映する評価モデルを作り、中古物件でも住宅ローンを借りやすくするそうです。現在の築年数を評価基準を見直す評価基準を作成するようです。具体的には建物の性能比用事やリノベーション状況を評価に反映させます。欧米ではアメリカの不動産流通の80%が中古住宅、イギリスでは89%に上ります。勿論木造が多い日本では建物の耐用年数が短くなります。湿気が影響しているとも言われています。国土交通省では中古住宅のデーターベースを作成することをすでに発表しておりデーターベースを利用して築年数に限られた建物の評価をより詳細にすることで価格形成を狙うと言います。不動産を生業にしている我々としては安く中古住宅を購入しても手が入れにくい構造の主要な部分、柱や屋根、基礎・配管関係の安全状況がクリアになってこないと安心して販売が難しく消費者が

全てのリスクを負う事となります。エネルギー関連の性能が評価されるのはいい事ですが、

その施設は10年程度で交換が必要になります。そのコストに見合う価格形成となるとどうしても価格は交換費用も考慮されますので低下要因が多くなります。それでも中古のマンションはここ数年で流通が増えています。戸建もしっかりと信頼が出来る指標と交換にかかる費用がわかれば十分流通していくと思います。まずはリフォームの価格形成が必要になります。不透明な市場がクリアになる事で市場規模場が広がり収益チャンスが増えれば市場は活性化するので業界を挙げて協力することも必要ですね。また境界や道路の区別等不透明な法律についてもクリアになる事が大事だと思います。

2023 年4月20日


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