J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は晴れ。あけましておめでとうございます。人形町界隈でパワースポットと言われている小網神社に行ったのですが近隣の小学校の校庭まで人の列が続いていました。今からだと３時間待ちを覚悟しなくてはならないそうです。ご利益を得るのも大変です。風が強いので寒さが堪えますのでご自愛ください。

新聞では今年の市場予測が並んでいましたが、株価がバブル後最高値を超えると予想する大手企業経営者が多く34000円から40000円まで予想が並んでいました。安値予想も出ていて28000円から32000円今年も株価は強気な経営者が多いようです。弱気な経営者でも日銀のマイナス金利解除の耐性が付いてくれば景気は上昇に向かうと予想していて明るい景気見通しとなっています。お正月の予想ですからそんなに暗くなることもないのかもしれませんが、賃上げが行われる事が実感されるようであれば景気は長く拡大するのかもしれません。そんな波に不動産業界は乗っていけるのでしょうか？すでに景気に先行して上昇してきた不動産ですが、昨年央から踊り場に入っています。金利先高観が払しょくされてくれば企業の仕入れや投資も積極さが出てくると思います。実際11月に1%近かった指標国債銘柄10年債の金利は年末0.615％で終わっています。米国の金利に大きく左右されるので昨日の市場では指標10年米国債金利は3.88%、2023年では最高値より0.42％下がりました。米国経済がソフトランディングすれば日本国内不動産市場も活気がより戻ってくるのではないでしょうか？不動産市場をネガティブに思っている人は国内の人口減少が急激に起こっている際に不動産価格が上がるはずがないと主張します。都心に人が集まっていますのでその論理から行くと東京など都市の不動産価格は横ばいないし上昇でしょう。外国人が住みやすい環境を整備したり法整備も浸透し始めています。その点ではゆっくりとですが移民を受け入れながら国力を維持する政策が動き始めています。欧米を見てもアレルギーが起こりやすいアジェンダですので政府もステルス的に政策を実行している気がします。まずは金融・ITなどの技術を持った富裕層を誘致したいようです。同時に少しずつ移民を受け入れている気がします。肌感覚で街で出会う定住と思われる外国人、お店で働く外国人は確実に増えています。そのように考えると都心の不動産価格は安定的なのかもしれません。

続いてマンションや戸建ての老朽化ですが、対策は待ったなしの状況になっています。中古マンションの価格が上昇していると報じられていますがかか価格上昇の多くの部分をマンション買取再販業者が安く買ってリノベーションをかけ利幅を乗せて新築のように仕上げ販売しているためです。新築マンション価格より少し安く提供できるので消費者の人気の的です。最近は築古のマンションをそのまま消費者が買えるケースも少なくなってきてると感じるくらい買取再販業者は頑張っています。しかしながらマンション本体は着実に老朽化しています。しかし旧耐震の物件が朽ち果てるとは思えませんし法定耐用年数47年（税金の算出に使います。）が適切とも思えません。個人の資産の問題ですので大変難しいですが、海外では100年以上経っている建物も十分使っています。地震がないなど比べる事が難しいですが本当の鉄筋鉄骨造の建物の安全な耐用年数がないことが不安を募らせています。安易な建て替えを推奨する事も分りますが耐用年数の根拠を示せないと建て替えは進まないと思います。であれば管理を徹底させてスラムのような建物を存さない方法の模索も必要でしょう。安心安全な地域であれば不動産の価値はさほど下がりません。多角的に不動産の資産価値を長期的に示す政策なり方策を模索する必要があると思います。本年もよろしくお願い致します。　

2024年1月1日