J＆H HOME（株）小野弘志です。東日本橋は雨。午前中で止むのでしょうか？
今日の内覧販売会への影響が心配です。
借地権のお土地、建売が増えてきていると実感しています。ただ、聞きなれない制度の為
ご不安をお持ちの方が多いと思います。 台東区や江東区、中央区は古くから住宅地だったこともあり、また寺社も多く、借地権の土地が多くあります。明治の時代から土地の所有が一般にも認められ実は所有権の歴史はさほど長くありません。その後も昭和に入るまで借地は、ごく一般的な土地取引でした。借地権のある土地の特徴として場所がいい傾向があるように感じます。
またお寺さんが持っている場合、高い建物が周りに建っていないケースがあります。
今日は借地権について更新料、承諾料などについて書いてみます。
借地権には旧法借地権と新法の借地権（定期借地権）の２タイプあります。
令和3年現在、そもそも旧法と新法がなぜあるかというと、旧法が土地の借主の保護の側面が強くひとたび土地を貸してしまうと地主様がその土地を取り戻すのがとても困難で不利益な形となってしまうという背景がありました。
旧法での取引は借主の権利が強く保証される取引ということが出来ます。
所有権の取引と借地権の取引の違いはほかにもあります。
所有権は買主様が文字通り所有されておりますので原則税金以外コストはありません。
借地権は大家さんとの契約となりますので、一般的に大家様に対し承諾料、更新料、地代
が発生します。 主に売るとき売主様が大家様に譲渡承諾料を支払います。
また建て替えの場合も建て替え承諾料がかかります。また一定の年数（20年や30年ごと）
毎に更新料の支払いを契約します。
借地権の更新料の支払い義務について法的には根拠が明確になっていないようですが、
支払うケースが大半のようです。
契約ごとに地代、譲渡承諾料建て替え承諾料、更新料は違いますので、確認が必要です。
ネット等にも掲載がありますので確認して頂きたいですが、
更新料は更地価格（将来の借地の売買想定価格）ｘ3％～10％（かなり幅広いです）
が多いようです。
譲渡承諾料は更地価格の１０％ 建て替え承諾料は建替える家の構造によりますが更地価格の3％～5％のケースが多いようです。
借地権の取引は売り出しの価格が所有権より安く出ることが多いですが、長く住むと
以上のような経費が掛かります。 分からない際は不動産営業マンにご質問ください。
上記の譲渡承諾料や建て替え承諾料込みで売られている借地権が多いので買う際には費用が掛からないケースが多いです。勿論戸建場合は戸建が建っていますので土地だけの借地権だと担保価値が評価できないため住宅ローンが組みにくい性質がありますが、住宅が建っている場合は住宅ローンを組むことが出来ます。
住宅ローンについては不動産営業マンにご質問ください。
2021年１０月１７日